中古 vs 新築:5 個仲介不會主動說的事

新築溢價會在交屋當下蒸發

新成屋的「新築價」中包含建商利潤、銷售費用、廣告費,合計通常 7-10%。當你拿到鑰匙的瞬間,這個溢價就消失了 — 因為現在它變成「中古」。

如果你住 5 年再賣,中古市場不會 care 你是新屋買進來的。

中古的隱藏優勢

成熟社區、知道鄰居是誰、學校評議數據齊全、修繕積立金已累積、實際採光通風一目了然。

新成屋這些都是「預測」。

中古的隱藏風險

築年超過 30 年要看「耐震基準」(1981 年新基準前後)。新基準前的物件,即使翻新得很漂亮,結構風險仍在。

修繕積立金過低的社區,將來大修時要追繳,1 戶 1-3 百萬日圓不奇怪。

5 個仲介不會主動說的事

1. 新築的成交價遠低於開盤價(尤其滯銷品)。2. 中古議價空間平均 3-7%。3. 修繕積立金總額是公開資料,可以要求看。4. 過去鄰居衝突紀錄(管理組合議事錄可看)。5. 同棟同樓層其他戶最近成交價(REINS 紀錄)。