— 資訊共 10 篇
投資資訊Investment notes — practical know-how, in detail.
尋找物件、過戶、交易、出租、報稅、法人避稅、貸款、法人持有不動產 — 在實戰中累積的東京不動產投資小知識。
過戶:司法書士、法務局、外國人需要的一份多餘文件
日本不動產過戶幾乎一定要委任司法書士。外國人需要多備一份駐日代表處公證的印鑑證明,本文整理流程與費用區間。
閱讀 →交易流程:重要事項說明 → 手付 → 殘金,中間發生什麼
簽約前一定先看「重要事項說明書」、手付金 5-10%、殘金與引渡同日完成。每個環節都有可以反悔或彈性的空間,知道時點才有籌碼。
閱讀 →出租實戰:管理會社 5% vs 一括借上 80%,該選哪個
海外屋主八成走管理委託,費用約賃料 5%。想完全不操心的可選一括借上(包租),賃料約市場 80%。本文比較兩種模式適合的物件條件。
閱讀 →個人報稅:海外屋主每年 2-3 月要做的事
出租收益要做「確定申告」,每年 2/16-3/15。源泉徴收 20.42% 是預扣,實際稅額靠申告計算,有機會退稅。本文整理必填欄位與常見扣除項。
閱讀 →法人避稅:什麼時候該設法人,稅率分界點在哪
個人所得稅最高 45% + 住民稅 10%,法人實效稅率 23-30%。年純收益 600 萬円以上開始有法人優勢,但設立 + 維持成本要先算進去。
閱讀 →貸款:在日台灣人 vs 不在日台灣人,差在哪、利率差多少
在日有在留資格,可走日系銀行、利率 0.8-1.5%;不在日只能找台系銀行東京 / 香港分行,以台灣資產擔保,利率 2.5-3%。本文拆解兩種路徑。
閱讀 →法人持有不動產:一棟 / 多戶才划算,自住房不適合
法人持有方便股權移轉、節稅項目多,但年度稅理士 + 法人住民稅是固定支出。1 棟收益型或 5 戶以上組合比較划算,單一自住物件不建議。
閱讀 →看屋現場 checklist:外觀、室內、周邊各看一次
好物件在仲介帶看的 30 分鐘可能裝得很漂亮。本文整理三個時段、20 個現場必查項目,從鋼筋外露到夜間人流,實戰累積的小清單。
閱讀 →議價:怎麼開、什麼時候讓、什麼絕對不讓
開價公式:成交實例 -3% 起跳,看屋齡、駅距、朝向加減。賣方常見三種讓步信號:降價、設備加贈、決済日彈性。重要事項說明書內容絕對不能讓。
閱讀 →想第一時間收到
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