過戶:司法書士、法務局、外國人需要的一份多餘文件
日本不動產過戶幾乎一定要委任司法書士。外國人需要多備一份駐日代表處公證的印鑑證明,本文整理流程與費用區間。
為什麼一定要委任司法書士
日本不動產的所有權變更,要在法務局做「所有権移転登記」。這個動作法律上不強制必須由司法書士辦,但實務上幾乎 100% 走司法書士 — 因為銀行融資的抵押權設定、賣方的擔保抹消,全都需要在同一日完成,只有司法書士能在現場同時處理。
外國人買主通常不在現場,司法書士會幫你準備委任狀(委任狀)。費用大致 8-15 萬円(物件價格越高越貴),包含登記代行 + 立會 + 印紙稅手續。
外國人特有的多備文件:駐日代表處公證的印鑑證明
日本人簽契約靠「印鑑證明書(印鑑証明書)」,在區役所申請。外國人沒有日本印鑑、沒有住民票,要用「サイン證明」替代 — 這個要去駐日代表處 / 大使館辦理公證。
在台灣的話,要去台北的日本台灣交流協會公證簽名,或委請當地公證人 + 翻譯,再經駐日代表處認證。一份簽名公證大約 1-2 週、費用 NT$1500-3000。
若是夫妻共有,兩個人都要分別公證。建議買進前 1 個月就開始辦,不要拖到簽契約才動。
費用結構:登錄免許稅 + 不動產取得稅
登錄免許稅是登記時當場繳,大約物件評估價(固定資産税評価額)× 1.5-2%。注意:評估價通常比成交價低 30-50%,所以不要拿成交價乘下去。
不動產取得稅是過戶後 3-6 個月內收到通知書,大約評估價 × 3-4%(住宅有減免)。這筆要先預留資金,別忘了。