找物件:不只 SUUMO,還有兩條被忽略的供給管道

公開市場(SUUMO / HOMES / At Home)只是冰山一角

海外買家最常從 SUUMO、HOMES 看物件,這也是賣方仲介覺得「好賣」才公開上架的物件。換句話說 — 議價空間相對小、競爭者多、屋主對價格已有預期。

在公開市場找物件的優點是資訊透明、容易比價;缺點是當你看到一個價格漂亮的物件,通常已經有 5-10 組買家在排隊。要在這條管道下手,得反應快、看屋當下能下手付,否則會被搶。

仲介手上的「未公開物件」(REINS 限定 / 賣方獨家)

日本仲介有一個叫 REINS 的內部資料庫,只有業者能登入。許多物件先在 REINS 上掛 1-2 週,沒談成才轉到公開市場。本地買家(透過熟識仲介)有先看權,海外買家若沒固定合作仲介就吃虧。

另一類是「賣方獨家委託」物件 — 屋主只想低調賣、不掛公開站。這類常出現在繼承、離婚、海外搬遷情境,屋主時間壓力大,議價空間反而比公開市場大。

想接觸這條管道,要和 1-2 家固定合作的仲介建立關係。請他們在條件符合時主動推 — 而不是看 SUUMO 自己問。

任意売却 / 競売:折扣大但風險也大

任意売却是屋主貸款還不出來、銀行同意「在拍賣前自賣」的物件;競売是已經進入法院拍賣的物件。價格大約市場 70-85%,看起來香。

但有兩個常被忽略的風險:一是物件可能還住著前屋主或租客,要自己處理退去;二是物件可能無法現場勘查、靠資料下手。海外買家若沒有信任的本地代理,不建議碰這條管道。