出租實戰:管理會社 5% vs 一括借上 80%,該選哪個
海外屋主八成走管理委託,費用約賃料 5%。想完全不操心的可選一括借上(包租),賃料約市場 80%。本文比較兩種模式適合的物件條件。
管理委託(集金代行):業界標準路線
海外屋主九成走「集金代行」(管理委託),管理會社負責找房客、收租、修繕對應、退去處理,費用約賃料 5%(月租 10 萬円的物件,管理費 5,000 円)。空室期間沒有租金時,管理費通常也免收。
缺點是空室風險、修繕費用、設備故障都還是屋主承擔。建議找有 1,000 戶以上規模的管理會社,小公司倒了找不到人接手是真實風險。
一括借上(サブリース):零空置但實收 8 折
管理會社直接以法人身分租下物件,再轉租給住戶。屋主每月固定收賃料 70-85%,不論有沒有住戶,風險全部轉嫁給管理會社。
適合:海外完全不想理事的、新築或表面利回低於 5% 的物件、屋主有貸款月付要扣的。不適合:屋齡 25 年以上租金潛力大但波動大的、想自己掌握租金漲幅的。
重要陷阱:契約 2 年一次更新時,管理會社可能單方降賃料 — 簽契約前一定看「賃料改定條項」是怎麼寫的。
入居者篩選 + 退去原状回復
篩選入居者時,連帶保証人 + 火險 + 家賃保証会社三層保險最穩。法人(公司宿舍)比個人穩、日本人比外國短期居留穩,但法人退去後可能整修費用高。
退去時的「原状回復」費用 — 通常自然磨損由屋主承擔(壁紙、地板),房客損壞才扣押金。日本國交省的指引很明確,管理會社理應依規定處理,別讓他們把該屋主負擔的算到房客頭上,容易被告。