個人報稅:海外屋主每年 2-3 月要做的事
出租收益要做「確定申告」,每年 2/16-3/15。源泉徴收 20.42% 是預扣,實際稅額靠申告計算,有機會退稅。本文整理必填欄位與常見扣除項。
海外屋主也要每年「確定申告」
持有日本不動產 + 有租金收入,海外屋主一樣要在每年 2/16 - 3/15 做確定申告(個人所得稅申報)。日本對外國人不動產出租所得是源泉徴収 20.42% 預扣,實際應稅金額由申告決定 — 多扣的可退、少扣的補繳。
海外屋主沒辦法自己跑稅務署,要委任「納稅管理人」(納税管理人)— 通常由你的稅理士或管理會社擔任。每年費用約 5-15 萬円。
可扣除項目:折舊、管理費、修繕、貸款利息
出租收入計算稅基時,可以扣除:管理費 + 修繕積立金、實際修繕費(壁紙更換、設備修理)、貸款利息部分(注意:本金不能扣)、固定資產稅 + 都市計畫稅、火險、納稅管理人費用、折舊費(建物部分,RC 47 年、木造 22 年逐年攤提)。
折舊是最大筆扣除項。一棟 8,000 萬日圓的 RC 公寓,建物部分若 6,000 萬,每年可扣折舊約 128 萬日圓 — 這項不用實際花錢,純記帳。
退稅機制:源泉徴収多扣的可拿回來
管理會社每月匯給屋主時是稅後(扣 20.42%),但若屋主全年扣除項目多、實際所得低,計算下來實際稅率可能只有 10-15% — 多扣的會在申告後退回指定帳戶(通常 5-6 月入帳)。
建議第一年買進就找好稅理士,每月票據(管理費收據、修繕收據、固定資產稅通知書)拍照存檔,3 月申告時不會手忙腳亂。本站可協助轉介有處理跨境屋主經驗的稅理士事務所。