交易流程:重要事項說明 → 手付 → 殘金,中間發生什麼
簽約前一定先看「重要事項說明書」、手付金 5-10%、殘金與引渡同日完成。每個環節都有可以反悔或彈性的空間,知道時點才有籌碼。
簽約前必看「重要事項說明書」
重要事項說明書(重要事項説明書,簡稱「重説」)是賣方仲介必須在簽契約前向買方解釋清楚的文件,內容包括物件本身的法律狀態、用途地域、設備問題、瑕疵告知等。
重點看三項:一是是否有「告知事項」(過去發生過事故、自殺、火災等),日本仲介有義務告知;二是「インフラ」(上下水、瓦斯)的特殊狀況;三是「修繕積立金 / 大規模修繕」近期是否要漲。這份文件是你最後一次可以無條件離開的時點。
手付金:5-10%,解約金 vs 損害金
簽契約時要付「手付金」(約定金),通常成交價 5-10%。手付金有兩種角色:在「手付解除期間」(通常契約後 2-4 週),買方反悔可以放棄手付離開、賣方反悔要雙倍退還。過了這期間就是損害金,反悔要賠物件價 20% 以上。
海外買家常見錯誤:把手付金匯太晚,日本仲介通常要求簽契約當場現金或電匯到位 — 提前 1 週準備好日圓資金、確認外匯限額。
殘金 + 引渡:同一日完成
殘金支付日(残金決済日)是真正交易完成的一天。當天會在銀行集合:賣方、買方、雙方仲介、司法書士、(若有貸款)放款銀行。買方匯入殘金 → 賣方確認 → 司法書士當場辦登記 → 鑰匙交付,一次完成。
整個流程約 2-3 小時。海外買家不到場的話,要事先給司法書士「決済委任狀 + 印鑑証明」,並留一個能即時通話的窗口確認資金到帳。