外國人在東京購屋的法規邊界・完整指南

好消息:沒有國籍限制

日本不動產所有權對外國人完全開放。你不需要日本居留簽證、不需要日本帳戶、不需要日本擔保人,就能擁有東京物業。

這在世界主要市場中是少見的友善。

稅務的隱形邊界

持有時:固定資產稅 + 都市計畫稅 = 評估價的 1.7%/年。

出租收益:所得稅 5-45% 累進 + 復興特別稅。需在日本申告。

賣出獲利:房地合一稅。短期(< 5 年)39%、長期(≥ 5 年)20%。

繼承時:遺產稅 10-55% 累進。

貸款的邊界

海外身分能取得的日本貸款,基本是日本國內銀行的「外國人住宅 loan」。

額度多半在物件價格的 50-60%,利率比本地居民高 0.5-1.5%。需提供本國所得證明 + 資產證明。

更便宜的選擇是透過台灣 / 香港的銀行,以海外資產為擔保開東京物件貸款。

贈與 / 繼承的邊界

贈與:贈與人和受贈人都要繳稅。日本側贈與稅最高 55%。

繼承:遺產稅以日本資產為基礎。需要在 10 個月內申告與繳納。

建議在買進前就規劃好繼承架構(信託 / 公司持有等)。