出租收益的稅務:申告、扣除項、源泉徴收的真實案例

出租收益要繳兩種稅

1. 所得稅(國稅):租金淨收入累進 5-45%。

2. 住民稅(地方稅):一律 10%。

海外身分:還會被「源泉徴收」20.42% 預扣,年度申告後可退稅。

可以扣除什麼

管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、火災 / 地震保險、貸款利息、修繕費(實支)、折舊。

折舊是最大武器:鋼筋混凝土公寓,建物部分以 47 年攤提。1 億物件中建物部分 4,000 萬 → 每年折舊約 85 萬,直接扣租金。

案例:月租 35 萬日圓的物件

年租金:420 萬

扣除:管理費 + 修繕 50 萬、固資稅 + 都計稅 20 萬、保險 4 萬、折舊 85 萬、貸款利息 60 萬

= 課稅所得:201 萬

海外身分,所得稅約 10% = 20 萬,住民稅 10% = 20 萬。

但源泉徴收會先扣租金的 20.42% = 86 萬。年度申告退稅約 46 萬。

海外身分的申告流程

1. 委託日本「税務代理人」(通常是稅理士或仲介公司代理)。

2. 每年 2/16 - 3/15 申告。

3. 申告所得 < 源泉徴收已預扣 → 退稅入帳本國銀行。

稅務代理人費用:每年 5-15 萬日圓,視物件數量。