持有成本試算:固定資產稅 + 管理費 + 修繕,一年到底花多少
以 1 億日圓的中央區公寓為基準,把所有持有成本攤到月,試算欄位齊全可對照公開稅率。實際試算請以您的事務所核算為準。
1 億日圓中央區公寓 — 一年到底花多少
案例:中央區 60 ㎡公寓,評估價 7,200 萬日圓,實際成交 1 億。
固定資產稅:7,200 × 1.4% = 100.8 萬
都市計畫稅:7,200 × 0.3% = 21.6 萬
管理費 + 修繕積立金:每月 4.5 萬 × 12 = 54 萬
保險費(火災 + 地震):3.5 萬 / 年
合計:約 180 萬日圓 / 年(約占物件價格 1.8%)
獨棟的對照
同等級獨棟:固定資產稅 + 都市計畫稅大同小異,但沒有管理費 + 修繕積立金。改成自己的修繕基金,建議每年攢 60-100 萬。
保險費略高,平均 5-7 萬。
合計:約 130-160 萬 / 年。
出租時的扣除
出租物件,以上多數成本都能從租金收入扣除。剩下的才是課稅基礎。
建議把折舊也算進去 — 建物部分可分 22-47 年攤提,大幅降低帳上獲利。
10 年總成本回推
1 億公寓 10 年持有總成本:1,800 萬。
如果同期物件升值 30%(到 1.3 億),你的稅後獲利約 1,200-1,500 萬(視持有結構)。
如果同期租金回報 4%/年,10 年累計毛租金 4,000 萬,扣除成本後淨 2,200 萬。