2026 上半年:都心 6 區地價的真實變化

公示地價跟成交價的差距

每年 3 月國土交通省發表的公示地價,是日本不動產的「公定價」。但海外買家看新聞時最常忽略一件事:公示地價只是參考點,實際成交價跟它的關係,在不同區的差距非常大。

以 2026 年 1 月公示地價為例,中央區銀座 4 丁目的點為每平米 5,650 萬日圓 — 但同一條街的實際成交,平均拉到 6,200-6,800 萬區間。差距 10-20%,對 1 億日圓的物件來說等於 1500-2500 萬。

這個差距代表市場熱度。差距越大,意味著買方在搶;差距收窄甚至倒掛,代表市場開始冷。看公示地價要同時看成交價,才有意義。

都心 6 區的真實上半年動向

千代田區:番町 / 麴町成交價 +2.8% YoY,但件數 -12%。代表惜售現象,持有方不願賣。

中央區:勝鬨 / 月島塔式公寓 +4.1% YoY,新供給入市帶動。但相對地舊銀座中古成交 -1.2%。

港區:麻布十番 +3.5%、白金台 +5.2%、青山持平。外資 family office 主要在白金。

新宿、澀谷、文京這三區都在 +1.5 到 +3.0% 區間,屬於穩態。

影響後半年的三個變數

第一,日本央行的利率政策。2026 年 Q2 加息 25bp 已基本被定價,Q3 是否再加是關鍵。

第二,外資資金結構。新加坡 GIC 與台灣壽險業的配置比例會影響大宗成交(10 億以上物件)的活絡度。

第三,2027 年大型再開發案(虎之門、日本橋)的 pipeline 釋出時程。

對個人買家的具體建議

如果你目標是 1-2 億日圓區間的自住或長期持有,目前都心 6 區仍處於合理價,不需要等大跌。市場底部很難抓,中長期持有比擇時更重要。

如果是 5-10 億的整棟收益型,建議和我們約一次線上諮詢,因為這個區間的可選範圍不在公開市場上。