為什麼選東京、不選大阪?三個被忽略的數字
人口、租金穩定度、外資 LP 配置比例 — 大阪有它的優勢,但給海外置產者的最佳答案還是東京。三組數據看清差距。
人口的方向
大阪的人口在 2010 年達峰 270 萬後緩降。東京 23 區人口仍在淨流入,2026 年突破 1000 萬。
對不動產來說,人口流入 = 租賃需求 = 出租收益的下限。流出區的物業即使現在便宜,10 年後可能更便宜。
租金穩定度
東京 23 區出租物件的空置率長期在 4-6% 區間。大阪市心 9-12%。空置率每多 3%,實際年租金回報就少 0.3-0.5%。
這個差距不會在租金廣告上看到,但會在你年底結算時。
外資配置比例
全球大型 LP 對日本不動產的配置,東京佔 75-85%,大阪 + 京都加總約 10-15%。這個結構決定了大宗物件的流動性。
你個人的小公寓不直接相關,但市場底層的買盤厚度決定下行時的緩衝。
什麼時候大阪比東京好
三種情境:你預算 < 3000 萬日圓且要租金回報 5%+;你的工作 / 生活在關西;你想佈局 2030+ 大阪改造後的位置。
其他多數情況,東京是更安全的答案。