日圓的長期趨勢與置產時機判斷
把 30 年圖表攤開、把利率、人口、外資流入三條線疊上去,你會看見和短期新聞完全不同的故事。
把 30 年圖攤開
日圓在過去 30 年的劇本可以分成三段:1995-2007 的長期升值、2008-2012 的金融海嘯避險升值、2013 至今的安倍經濟學貶值循環。
現在我們在哪?2026 年初日圓兌新台幣已從 2024 高點回到區間中段。短期波動很大,但拉到 5 年週期,目前位置比歷史平均偏弱。
三條線疊一起
把日圓匯率、日本基準利率、外資 net flow 三條線疊在同一張圖,你會看到一個重要規律:日本進入加息週期初期,日圓會走強 6-12 個月,但物業價格不會立刻反映。
這個 6-12 個月就是海外買家的甜蜜期 — 匯率還沒反應、價格還沒漲、但通膨已經開始。
什麼時候不該進場
日圓快速升值到歷史中位之上,且物業價格已經反映 + 利率已經到頂 — 這三個條件同時成立時,進場性價比下降。
目前我們離這個情境還有距離。
對長期持有者的提醒
東京不動產的核心價值不是匯率套利,是穩定現金流 + 通膨保值 + 子女留學 / 退休的選項。匯率決定你進場的成本,但決定不了長期回報。
如果你會被 5% 匯率波動影響睡眠,這個資產類別可能不適合你。