都心 6 區 vs 外圍 17 區:過去 10 年成長率對比
「都心更好」是直覺,但實際數字告訴你哪幾區漲幅最大、哪幾區其實沒動 — 同樣 1 億日圓 10 年前下手,結果可以差 40%。
10 年實測:同樣 1 億下手
假設 2016 年初你有 1 億日圓,放在不同區買 60-70 ㎡的公寓。2026 年初的市場價(不含租金回報、不算稅費)如下。
千代田區:1.42 億(+42%);港區:1.48 億(+48%);中央區:1.36 億(+36%);新宿區:1.18 億(+18%);文京區:1.21 億(+21%)。
外圍 17 區平均:+8% 到 +15%。差距明顯。
為什麼都心領漲
三個原因:大型 office 再開發(虎之門、新宿西口)、東京站周邊酒店供給帶動、外資集中買盤。這三個動能在外圍區都不存在。
都心的 1 億公寓 10 年漲到 1.4 億,並不是泡沫,是供需失衡的合理結果。
未來 10 年會繼續嗎
我們的判斷:都心溢價會持續,但增速放緩。下一個 10 年的個位數年化漲幅是合理預期,不該用過去 10 年的速度去推。
外圍區的補漲機會在那些有大型再開發 + 交通改善的點,但要會挑。