黑天鵝壓測:1995 阪神、2011 311、2020 疫情後的東京地價
你最怕的三種情境,實際發生時東京都心房價怎麼走?把歷史攤開,你會更清楚現在這個價格是貴還是便宜。
1995 阪神大地震:東京震央外的反應
震源在關西,但東京不動產短期反應劇烈:1995 上半年成交量 -28%、半年內下跌 4-6%。但 12 個月後成交量回正,18 個月後價格回到震前。
教訓:大型自然災害引發的下跌,持續時間多在 12-18 個月。如果你能持有跨過,影響有限。
2011 311 東日本大震災
東京 23 區震感顯著,但結構性損失有限。直接影響在 2011 年 4-9 月,都心成交量 -35%,價格 -3 到 -5%。
12 個月後完全恢復,18 個月後超過震前。
2020 疫情:獨特的雙曲線
和大多數國家不同,東京不動產在疫情期間幾乎沒下跌。原因:海外買家大量進場(避險日圓+物業)、本地需求結構性轉向獨棟與郊區、空置率反而下降。
這個案例提醒我們,東京不動產對不同類型的衝擊反應方式很不同。
對長期持有者的結論
30 年內任何單一黑天鵝事件,都沒有讓東京都心不動產跌破成本價超過 24 個月。
前提是:都心、自住或長租、不過度槓桿、有 6 個月空置現金流緩衝。把這四點抓住,你比 90% 海外買家更安全。