法人持有不動產:一棟 / 多戶才划算,自住房不適合

法人持有的三個主要動機

第一是稅率(年純收益 600 萬以上),第二是傳承(股權移轉比不動產移轉手續簡單、稅率可優化),第三是多戶 / 一棟管理(法人結構讓費用申報、家族役員配置都更彈性)。

意思:法人持有不是為了「省稅」一個目的,而是為了「合理規劃」。如果你只是買 1 戶自住或自用 + 偶爾出租,設法人反而花成本。

什麼物件 / 規模適合放法人

明顯適合的:1 棟收益型(賃料年 1,500 萬円以上)、5 戶以上組合的整體投資、有計畫每 5 年加一戶的長期規劃、想留給下一代的核心資產。

不適合的:單戶自住、單戶低利回(表面 4% 以下)、預計 5 年內賣出的短中期。後者用個人持有 + 房地合一稅優化(長期持有 5 年以上稅率減半)反而更划算。

法人架構的常見坑

一是「自住房放法人」:法人擁有的物件你「自住」要付租金給法人,變成法人的應稅收入,反而稅基增加。住的部分還是個人持有比較好。

二是「役員報酬不規劃」:每年只能調整一次,訂太低稅率優勢沒發揮、訂太高個人累進稅吃掉。要事前算清楚「家庭整體稅後收入」。

三是「忘記法人住民稅」:就算法人那年虧損,法人住民稅最低 7 萬円是固定要繳的。年度結算前一定確認現金流。