貸款:在日台灣人 vs 不在日台灣人,差在哪、利率差多少
在日有在留資格,可走日系銀行、利率 0.8-1.5%;不在日只能找台系銀行東京 / 香港分行,以台灣資產擔保,利率 2.5-3%。本文拆解兩種路徑。
在日台灣人:在留資格決定銀行選項
在日台灣人能不能用日系銀行貸款,關鍵在「在留資格」。永住者、配偶者(日本人配偶)、定住者通常和本地人條件接近,可走三菱 UFJ、SMBC、瑞穗、Resona 等主要銀行,利率 0.8-1.5%、貸款年限可達 35 年。
経営・管理、高度専門職、技術・人文知識・国際業務 等簽證,銀行會看在留期間長度、年收、納稅紀錄。通常要在日 3 年以上、年收 500 萬円以上才有機會,額度可能會打折。
短期居留(留學、特定活動)— 幾乎沒有日系銀行會核貸,只能等資格升級或走台系。
不在日台灣人:只能找台系銀行 + 台灣資產擔保
完全不在日本居住的台灣買家,日系銀行幾乎不放款 — 因為信用評估、契約執行、債權回收都困難。實際路徑只剩台系銀行的東京 / 香港分行:中國信託東京分行、台新香港分行、玉山香港分行等。
這類貸款的特點是用「台灣的資產 / 收入」做評估和擔保,並非用日本物件本身。所以你的台灣不動產、定存、薪資證明都會被看;貸款成數通常 50-60%(日系可達 70-80%)、年限 15-25 年(日系可 35 年)。
利率區間 2.5-3%(2026.05 行情),比日系高 1.5-2%。每月月付會明顯重,試算現金流時不能照日系利率算。
兩條路的隱形成本比較
日系銀行的隱形成本:要在日本開戶、要有納稅管理人、團體信用生命保險(団信)會計入利率、海外電匯每筆 3,000-5,000 円、首次審查 1.5-2 個月。
台系銀行的隱形成本:擔保品鑑價費(台灣資產)、外匯換匯點差、跨境匯款手續費、若台灣資產要解押需另一份程序。整體額外成本約物件價 1-2%。
結論:能用日系就用日系,利差累計 35 年是百萬等級的差距。沒有在留資格的話,先評估能否取得(經營管理簽證、結婚等),再決定買進時機。