賣出時的法規:房地合一稅、源泉徴収、退稅流程

賣出獲利的兩段稅率

短期持有(< 5 年):房地合一所得 39%(所得稅 30% + 住民稅 9%)。

長期持有(≥ 5 年):20%(所得稅 15% + 住民稅 5%)。

差距巨大,持有第 4 年和第 6 年賣,稅金差近一倍。

源泉徴收的特殊規則(海外身分)

海外身分賣出物件,買方需在過戶時源泉徴收 10.21%(以成交價計,非獲利)。

賣方年度申告後計算實際稅金,差額退稅 / 補稅。

這 10.21% 是預扣金,不是最終稅金。但你要先準備這筆現金。

可以扣除什麼

原始買進成本、過戶時的稅費(印花稅、登記稅、仲介費)、持有期間的大型修繕(實際支出)、賣出時的仲介費 + 印花稅。

折舊已扣除部分要回沖(這部分提高賣出獲利)。

台灣端是否還要再申報

依台日租稅協議,日本不動產的賣出獲利,台灣居民可主張「已在來源地課稅」抵減本國稅。

但仍須在台灣申報,且要附日本側的稅務證明。

建議賣出前 6 個月就和台日兩邊稅務代理人對齊。